España se queda sin suelo prime: el lujo se dispara y el comprador nacional pierde peso

El mercado inmobiliario de lujo en España entra en una nueva fase marcada por la escasez de suelo prime, la escalada de precios y el avance del comprador internacional. De acuerdo con el último informe de The Simple Rent, el volumen de compraventas de inmuebles de lujo en el periodo 2024-2025 aumentó un 28 % interanual, alcanzando un volumen cercano a los 14.000 millones de euros. De esta cifra, el 66 % correspondió a compradores internacionales, frente a un 34 % de compradores nacionales, redefiniendo el mapa del lujo inmobiliario en determinados destinos clave.

Escasez de suelo y cuellos de botella en la promoción

En enclaves como Marbella, Ibiza o Madrid capital, la disponibilidad de suelo finalista ha caído a mínimos históricos.

La combinación de normativas urbanísticas rígidas, procesos administrativos prolongados y el incremento de los costes de construcción —materiales, mano de obra y carga fiscal— ha generado un importante cuello de botella en el desarrollo inmobiliario.

“Existe un problema estructural de suelo”, indica Sonia Campuzano, CEO de The Simple Rent. “En muchos enclaves prime, las parcelas disponibles están agotadas o cerca de su límite. Esto dispara el precio del suelo y, por tanto, el coste final de las viviendas.”

La consecuencia es evidente: los nuevos proyectos superan los dos años de ejecución, mientras que las viviendas ya existentes se revalorizan rápidamente debido a la escasez. En determinadas promociones, las listas de espera se extienden más allá de los doce meses.

El comprador nacional, cada vez más desplazado

El comprador español ha reducido de forma notable su presencia en el mercado inmobiliario de lujo. En la actualidad, representa menos del 30 % de las transacciones, frente al avance de inversores internacionales procedentes de Europa occidental, Latinoamérica y Oriente Medio.

“El comprador nacional está en desventaja”, agrega Campuzano. “Los inversores internacionales suelen comprar al contado, con estructuras financieras optimizadas y sin depender del crédito. Eso les permite cerrar operaciones más rápido y asumir precios más altos.”

Este fenómeno está empujando a la demanda nacional hacia zonas secundarias o mercados emergentes, mientras que el prime tradicional se consolida como un espacio dominado casi en exclusiva por el capital extranjero.

Demanda que supera la oferta

La combinación de demanda elevada y escasez de suelo está transformando el mercado de lujo en un modelo de “lujo a medida”: rehabilitación de villas, proyectos altamente personalizados y plazos de entrega más largos.

El precio medio por metro cuadrado en ubicaciones top supera ya los 20.000 €/m² en Madrid y se incrementa aún más en Baleares o la Costa del Sol. La falta de mano de obra cualificada y los problemas logísticos intensifican esta presión.

“La demanda no va a bajar”, reitera Campuzano. “El reto es crear más suelo y agilizar los procesos urbanísticos. Si no, incluso para los compradores de alto patrimonio, el acceso al lujo se volverá limitado.”

Ante la dificultad de desarrollar obra nueva en ubicaciones prime, muchos promotores optan por la rehabilitación de viviendas unifamiliares de las décadas de los 80 y 90, incorporando domótica, eficiencia energética y diseño contemporáneo.

Consecuencias y alertas para el mercado

Este contexto plantea varios retos estructurales para el sector:

–Incremento sostenido de precios: con una oferta limitada, los precios continuarán al alza incluso si la demanda se estabiliza.

–Reducción del comprador nacional: la concentración de la demanda extranjera puede derivar en tensiones sociales y políticas.

–Riesgo de estancamiento a medio plazo: la falta de suelo edificable puede limitar la oferta y ralentizar el crecimiento si no se amplía la capacidad urbanística.

–Necesidad de colaboración público-privada: el sector reclama acelerar la concesión de licencias y habilitar nuevas áreas urbanizables en zonas estratégicas.

De cara a los próximos dos años, The Simple Rent anticipa que el segmento inmobiliario de lujo mantendrá un crecimiento a doble dígito, aunque de forma más selectiva. Nuevas áreas como la Costa Brava, Cádiz o el interior de Mallorca se posicionan como alternativas premium, mientras que la rehabilitación seguirá ganando peso frente a la obra nueva.

“El lujo no conoce fronteras”, finaliza Sonia Campuzano. “Pero mantener el impulso de España requiere liberar suelo, atraer inversión productiva y garantizar la participación del comprador nacional. Solo así podremos sostener un crecimiento equilibrado y duradero.”

*Para más información: thesimplerent.com

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