España necesita más vivienda: construir hacia arriba mientras crece la demanda extranjera

El Banco de España calcula que una mayor densificación urbana permitiría crear entre 500.000 y 1,2 millones de viviendas adicionales en las principales áreas urbanas, mientras los extranjeros ya representan el 3% de las solicitudes hipotecarias y los alemanes lideran la demanda.

El problema de la vivienda en España combina dos realidades que presionan sobre el mercado residencial: una oferta insuficiente para absorber la creación de nuevos hogares y una demanda extranjera que mantiene su interés por comprar inmuebles, especialmente en las zonas costeras.

Ante este escenario, el Banco de España plantea aumentar la capacidad residencial de las ciudades mediante una mayor densificación urbana, mientras los últimos datos de idealista/hipotecas muestran que los compradores extranjeros continúan recurriendo a la financiación para adquirir vivienda en España.

Más hogares, pero menos viviendas nuevas

España creó aproximadamente 240.000 nuevos hogares en 2025, mientras que ese mismo año se terminaron unas 92.000 viviendas nuevas. El desequilibrio ha contribuido a acumular un déficit residencial estimado en 750.000 viviendas entre 2021 y 2025.

El precio real de la vivienda aumentó además un 9,7% en 2025, frente al 5,5% del año anterior, en un contexto en el que la oferta no consigue responder con suficiente rapidez al crecimiento de la demanda.

El Banco de España estima que España dispone de suelo con capacidad potencial para unos 7 millones de viviendas, aunque una parte importante de este potencial no llega a transformarse en viviendas efectivamente disponibles.

Construir hacia arriba para aumentar la oferta de vivienda

Una de las vías planteadas por el organismo es aprovechar de forma más intensiva el suelo mediante una mayor densidad urbana y edificios más altos.

En las seis principales áreas urbanas españolas, donde reside aproximadamente el 36% de los hogares, existiría un potencial de alrededor de 1,1 millones de viviendas todavía no ejecutadas. En función del grado de densificación, el potencial adicional estimado se situaría entre 500.000 y 1,2 millones de viviendas.

Madrid y Barcelona se encuentran entre las áreas donde esta estrategia podría tener mayor impacto, aunque el aumento de la densidad tendría que acompañarse de transporte, servicios, equipamientos y zonas verdes.

El planteamiento, no obstante, es una estimación del potencial residencial y no una previsión de construcción inmediata. Para convertir ese potencial en viviendas reales persisten obstáculos relacionados con la disponibilidad y gestión del suelo, la planificación urbanística, los trámites administrativos y la productividad del sector de la construcción.

Los extranjeros también elevan la demanda de vivienda

A la presión de los hogares residentes se suma el interés de los compradores internacionales. Según el último informe trimestral de idealista/hipotecas, las solicitudes de hipotecas de no residentes representaron el 3% de la demanda entre abril y junio de 2026.

Los alemanes encabezaron las solicitudes de financiación para comprar vivienda en España, con un 15,6% del total de las peticiones de extranjeros no residentes. Les siguieron los británicos, con un 10,6%, y los suizos, que alcanzaron el 9,4%.

Franceses, holandeses y estadounidenses completaron los siguientes puestos del ranking, con un 9,1%, 8,3% y 5,9%, respectivamente.

La costa mediterránea concentra la demanda extranjera

El interés de los compradores internacionales se concentra especialmente en las zonas costeras. La Comunidad Valenciana reunió el 32,3% de las solicitudes de hipotecas de extranjeros no residentes, seguida de Andalucía, con el 19,9%, y Cataluña, con el 14%.

Madrid, Canarias, Baleares y Murcia también registraron una parte significativa de esta demanda.

Este patrón contrasta con el de los compradores nacionales, cuyas solicitudes se concentran principalmente en Madrid y Barcelona, seguidas de Valencia y Alicante.

Los compradores extranjeros solicitan viviendas de 265.000 euros de media

El precio de compra solicitado por los extranjeros no residentes alcanzó los 265.093 euros en el segundo trimestre de 2026, un 3,6% más que un año antes y por encima de la media nacional, situada en 207.569 euros.

Sin embargo, la demanda internacional no se limita al segmento de lujo: casi el 70% de las solicitudes corresponden a viviendas de menos de 200.000 euros, mientras que solo el 2,7% supera los 500.000 euros.

La capacidad económica de estos compradores también destaca. La renta media disponible de los hogares extranjeros que solicitaron financiación alcanzó los 6.779 euros mensuales, prácticamente el doble de la media nacional.

Los suizos se situaron a la cabeza, con más de 9.300 euros mensuales de renta media, seguidos por los estadounidenses, con 8.514 euros.

Más oferta para una demanda cada vez más diversa

Los datos dibujan un mercado residencial sometido a diferentes fuentes de presión. Por un lado, España necesita aumentar la construcción de vivienda para acompasar el crecimiento de los hogares; por otro, mantiene una demanda internacional especialmente concentrada en las zonas costeras y con una capacidad adquisitiva superior a la media.

En este contexto, aumentar la oferta de vivienda allí donde existe demanda se convierte en uno de los principales retos del mercado inmobiliario español.

La densificación urbana puede ofrecer una vía para aprovechar mejor el suelo disponible en las grandes ciudades, mientras que la agilización del planeamiento, la gestión urbanística y la construcción resultará determinante para que el potencial residencial identificado por el Banco de España llegue finalmente al mercado.

*Para más información: www.bde.es/wbe/es/publicaciones/informes-memorias-anuales/informe-anual/informe-anual-2025.html / www.idealista.com/news/